“Muitas pessoas debatem-se com a dificuldade de comprar imóveis. Mas será de facto impossível adquirir um imóvel sem ter pais ricos ou umas poupanças chorudas no banco?”
Ricardo Matos, autor do livro Como Ficar Rico com o Mercado Imobiliário (edição Marcador), tem a resposta para a pergunta que deixa no parágrafo anterior: “não”. “Sem heranças milionárias nem contas bancárias com vários zeros, comecei do zero e, em três anos, atingi a independência financeira”, sublinha Ricardo Matos.
Nas páginas do seu livro, Ricardo introduz o leitor em temas como “técnicas para identificar as melhores oportunidades no mercado”, “estratégias de negociação para fechar grandes negócios” ou “um plano personalizável para gerar uma renda mensal de milhares de euros e alcançar a independência financeira”.
“Sempre me lembro de querer ser financeiramente estável e de não depender de ninguém. Era ainda um adolescente e já sonhava em construir um futuro sólido, no qual pudesse concretizar os meus projetos sem estar agarrado a um trabalho de escritório até me reformar. O sonho concretizou-se e hoje estou onde sempre quis estar. Ou melhor: cheguei muito mais longe! Sim, se no início da minha caminhada no imobiliário me tivessem dito que em apenas alguns anos eu teria no meu portfólio mais de vinte frações de investimento em imóveis, e mais outras dezenas de imóveis que me passaram pelas mãos em mediação, Fix & Flip e revenda direta eu próprio não teria acreditado. É que o meu percurso não foi fácil, sobretudo pela dificuldade em encontrar informação sobre as particularidades do mercado imobiliário português”, escreve Ricardo Matos na introdução ao seu livro.
Formado em Engenharia Eletrotécnica e de Computadores pela Universidade Nova de Lisboa, a Ricardo Matos não é estranho o mundo dos negócios e o empreendedorismo social. Ainda durante a faculdade, Ricardo envolveu-se ativamente com várias ONG. Aos 23 anos, cofundou o seu primeiro negócio. Foi aos 24 anos que mergulhou de cabeça no mercado imobiliário, investindo em diversas propriedades - desde terrenos a prédios multifração -, espalhadas de norte a sul de Portugal.
Hoje, além de continuar a expandir o seu portfólio imobiliário, Ricardo Matos dedica -se a partilhar a sua experiência e estratégias através de várias plataformas digitais.
Do livro publicamos o excerto abaixo:
Mercado imobiliário: os básicos antes de começar
Todos os dias recebo inúmeras questões por parte de quem me acompanha nos meus cursos, nas redes sociais ou no meu podcast. Uma das perguntas mais frequentes é esta: “Afinal, qual a melhor estratégia para fazer dinheiro com o mercado imobiliário?”
Compreendo perfeitamente por que motivos esta pergunta é tão frequente. Há muitas pessoas a pensar lançar-se no mercado imobiliário e é natural que queiram saber em que tipo de imóvel investir, qual o modelo de negócio que garante maior rentabilidade ou a estratégia que lhes vai assegurar a liberdade financeira que tanto procuram.
Contudo, responder de forma clara e inequívoca a esta pergunta pode ser um enorme desafio, já que existem vários fatores a considerar nesta avaliação. É por isso que, em vez de dar respostas definitivas, prefiro responder quase sempre o meu já famoso: “Depende!”
É que, no setor do imobiliário, não existe uma estratégia única para todos. A melhor estratégia é aquela que é a certa para ti, segundo uma série de variáveis. Cada pessoa tem um perfil de investidor único e é fundamental alinhar esse perfil com a estratégia de investimento que vais adotar.
1.1. O primeiro passo que muitos esquecem: define os teus objetivos
Antes de te aventurares no mundo do investimento imobiliário, deves fazer uma profunda autoanálise, para perceberes algumas questões-chave sobre ti próprio, sobre o teu contexto atual e sobre aquilo que verdadeiramente desejas.
A estratégia que fará sentido para ti depende essencialmente de dois grandes fatores:
- Os teus objetivos a longo prazo.
- O teu contexto atual.
1.1.1. Os teus objetivos a longo prazo
Um planeamento sólido baseado nos teus objetivos a longo prazo é uma das chaves para alcançar o sucesso neste mercado. Definir de forma clara as tuas metas financeiras e aspirações futuras é essencial para escolher a estratégia de investimento mais adequada. Só com esse conhecimento serás capaz de traçar uma rota precisa e fazer escolhas alinhadas com as tuas metas e que te vão ajudar a maximizar o potencial de retorno e minimizar os riscos.
Para um pouco para pensar no que pretendes quando pensas no teu futuro a longo prazo. Por exemplo, será que queres ter um imóvel pago em vinte anos para ganhares algum fôlego financeiro nessa altura, ou o teu objetivo é, nos próximos cinco anos, ter um determinado número de imóveis arrendados a produzir um cash flow (fluxo de caixa) mensal de 2 mil euros? Ambicionas deixar património para os teus descendentes e ir construindo esse património ao longo de décadas ou o que desejas mesmo é dedicares-te a 100% a este ramo e fazer o máximo de dinheiro possível com isso?
Estes são os objetivos mais comuns de quem pretende investir neste setor. Percebe em qual destes perfis te enquadras de acordo com os teus objetivos a longo prazo. Falamos sobre cada um deles já em seguida.
Se o teu objetivo é ser um empreendedor no imobiliário e construir um portfólio de forma acelerada
Este é o investidor que tem uma visão empreendedora e muita determinação e ambição. É alguém disposto a explorar as oportunidades oferecidas pelo setor imobiliário para conquistar os seus objetivos financeiros num curto espaço de tempo. O seu mindset empreendedor estimula-o a procurar continuamente novas oportunidades de investimento lucrativas que estejam alinhadas com os seus objetivos de crescimento acelerado. Para alcançar o sucesso e construir um portfólio de forma rápida, procura ter vários investimentos a decorrer simultaneamente. Este tipo de investidor dedica-se ao imobiliário a full-time.
Se o teu objetivo é complementar o teu salário atual
Muitas pessoas querem apenas complementar o seu trabalho atual, seja um negócio próprio, seja um emprego por conta de outrem. Este tipo de investidor tem como principal motivação a procura de uma fonte adicional de renda, que lhe permita melhorar a sua estabilidade financeira e alcançar uma maior independência económica, sem abdicar do seu emprego. Imagina que trabalhas para uma multinacional e ganhas 4 mil euros líquidos por mês, trabalhando em casa. A não ser que queiras, se calhar não fará sentido focar toda a tua energia na compra e arrendamento ou na venda de imóveis e correr o risco de não conseguir garantir a produtividade no teu emprego estável. Mas talvez te faça sentido complementar o teu ordenado com algum dinheiro extra sem dedicares muito tempo a essa atividade. Para este tipo de investidor, uma das principais vantagens do setor do imobiliário é a possibilidade de gerar um rendimento mais passivo comparativamente a um trabalho habitual, e um fluxo de caixa mensal que lhe permite, sem investir muito tempo, aumentar as suas poupanças, investir em projetos pessoais, pagar dívidas, viajar ou simplesmente alcançar um maior poder de compra e ter um nível de vida mais confortável.
Se o teu objetivo é reforçar a reforma
Muitas pessoas entram no mercado imobiliário motivadas pela possibilidade de amealhar um reforço para a sua reforma. Imagina que tiras um ordenado que te permite dar conta dos gastos mensais, mas que não chega para amealhares e, no futuro, te reformares com o bem-estar que pretendes. Investir no imobiliário pode ser um complemento para engordar as tuas poupanças com o objetivo de, daí a vinte ou trinta anos, teres uma reforma mais confortável.
1.1.2. O teu contexto atual
Da mesma forma que o autoconhecimento relativamente às tuas ambições a longo prazo é fundamental, ter uma perceção realista do cenário em que te encontras é essencial para o sucesso dos teus investimentos.
Quanto dinheiro tens na conta? Que dinheiro tens disponível para o teu investimento? Tens capital próprio ou precisas de recorrer a crédito? Se tiveres capital próprio, tens um milhão na tua conta ou 5 mil euros? Teres muito ou pouco capital disponível muda completamente a estratégia a seguir nesta área e as respostas a estas questões correspondem a caminhos muito diferentes na tua jornada de investimento.
Por isso, é crucial teres em conta o teu contexto específico e analisar todas as opções disponíveis antes de determinar a melhor estratégia.
Vejamos agora com maior pormenor a forma como os objetivos e o contexto determinam a estratégia certa para ti.
Se o teu objetivo é ser um empreendedor no imobiliário…e tens pouco capital:
Se o teu objetivo é tornares-te num empreendedor no imobiliário e tens pouco capital, dificilmente terás dinheiro para fazer Fix & Flip (técnica que consiste em comprar um imóvel a um preço mais baixo com a intenção de o renovar e vender o mais depressa possível), pelo menos sozinho, sem nenhum tipo de parceiro ou financiamento, ou até para avançar para arrendamentos.
A estratégia mais acertada para quem tem pouco capital e se quer tornar empreendedor nesta área é:
- a mediação: ajudar outras pessoas, incluindo outros investidores, a vender e a comprar as suas casas como consultor imobiliário;
- ou a revenda direta: revenda direta é, por exemplo, “vender” um negócio imobiliário a alguém que tem a capacidade financeira; pode ser cobrando uma comissão pelo negócio — em inglês, uma finder’s fee — ou usando outras técnicas, como uma cedência de posição contratual de um contrato de promessa de compra e venda, ou dos chamados atos sucessivos (compras e revendes o imóvel ao comprador final no mesmo dia, utilizando o dinheiro do comprador final para a compra original). A comissão é uma compensação financeira que o intermediário recebe por facilitar a transação entre o vendedor e o comprador. Essa taxa pode ser uma percentagem do valor total da venda ou uma quantia fixa previamente determinada. O intermediário atua como um elo entre as partes, muitas vezes trazendo um comprador qualificado para a mesa das negociações. Este modelo de venda direta pode ser vantajoso em situações em que o vendedor procura uma transação rápida e eficiente, e o comprador/investidor está disposto a pagar pela experiência e conhecimentos do intermediário na identificação de oportunidades de investimento imobiliário.
Se o teu objetivo é ser um empreendedor no imobiliário…...e tens muito capital:
Se tens muito capital para investir, a melhor estratégia passa por diversificar os teus investimentos, dedicando-te às três modalidades de investimento: mediação/revenda direta; arrendamento/Airbnb; e Fix & Flip. Contudo, este “muito capital” é relativo. Repara: muito capital dá-te poder de escolha, certo? Mas se ambicionares alcançar 10 mil euros em cash flow mensal e “só” tens 500 mil euros na conta para investir, então terás de fazer crescer esses 500 mil primeiro!
Se tiveres os mesmos 500 mil e quiseres um cash flow de 3 mil euros por mês, então já estás numa posição em que te podes começar a focar em estratégias de longo prazo, como o arrendamento.
É preciso ter em conta que, tipicamente, o empreendedor imobiliário vai estar sempre a fazer compras e revendas, mediações e cedências de posições contratuais. Inicialmente, como boost ao capital para comprar arrendamento, e, mais à frente, para complementar o próprio.
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