Se estiver a tentar vender a sua casa, a partir de agora é necessário mais um documento para que se avance com a escritura: uma declaração escrita relativa a encargos de condomínio. Mas como funciona, na prática, esta nova regra?

Venda de casa com dívidas ao condomínio: como funciona a partir de agora?

Segundo o aditamento do artigo 1424.ºA ao Código Civil da Lei n.º 8/2022, desde 1 de abril um proprietário de um imóvel num prédio com condomínio que queira vender a sua fração, passa a ter de informar o comprador sobre dívidas de condomínio.

Isto é, até dia 1 de abril, só era possível saber essa informação por iniciativa própria. Mas agora é obrigatório que o vendedor ceda esta declaração escrita que apresente todos os encargos do condomínio relativos à fração que quer comprar, bem como dívidas que possam existir. Ou seja, a declaração de encargos do condomínio tem de descrever:

  • A natureza da fração;
  • Os montantes dos encargos e os respetivos prazos de pagamento;
  • Eventuais dívidas ao condomínio (natureza, montantes, datas de constituição e vencimento).

Além disso, o vendedor ao requerer esta declaração ao condomínio, o mesmo tem um prazo máximo de 10 dias para a sua emissão.

O comprador tem de pagar as dívidas do vendedor?

Relativamente a dívidas que dizem respeito à falta de pagamento das quotas mensais, estas têm de ser liquidadas pelo antigo proprietário.

Porém, se forem dívidas relacionadas com quotas para limpeza de partes comuns ou manutenção geral, ficam, na maior parte dos casos, à responsabilidade do condomínio.

Mas caso sejam dívidas relacionadas com melhorias, alterações ou reparação, uma vez que vai ser vantajoso também para o comprador, a responsabilidade transita para o novo proprietário caso o seu pagamento tenha um prazo posterior à escritura.

Há, contudo, uma exceção à regra. Obras relativas a partes comuns do edifício que tenham sido aprovadas em assembleia de condóminos são da responsabilidade de todos os proprietários das frações à data da assembleia.

Documentos obrigatórios em escrituras desde abril

Ou seja, fazendo uma revisão, estes são os documentos necessários numa escritura a partir de agora:

  • Certidão do Registo Predial;
  • Caderneta Predial;
  • Licença de Utilização - para imóveis construídos depois de 1951;
  • Ficha Técnica da Habitação - para imóveis construídos depois de 2004;
  • Certificado Energético;
  • Declaração de encargos do condomínio.

O que acontece a quem não pague as dívidas ao condomínio?

Caso os proprietários de um imóvel num prédio com condomínio tenham dívidas, pois não procederam ao pagamento das respetivas quotas, estes podem enfrentar uma ação judicial nos tribunais. Mas, antes de chegar a esse ponto, a administração do condomínio pode tomar duas medidas:

  • Aplicar sanções, previstas no regulamento, para quem não pague as quotas dentro do prazo previsto. Caso este regulamento não esteja ainda aprovado, as sanções podem ir a votação em assembleia de condóminos;
  • Enviar cartas registadas com aviso de receção aos proprietários em falta de pagamento, de forma a informá-los da disposição firme de recorrer aos tribunais, caso não procedam ao pagamento.

Também existe a opção de recorrer aos Julgados de Paz que são tribunais distintos, com características especiais de funcionamento e organização e que têm poder para decidir ações declarativas cíveis de valor não superior a 15 mil euros. Funcionam em colaboração com as autarquias e o processo é rápido, com custos baixos.

Caso não existam Julgados de Paz com competência territorial, existem os centros de arbitragem como alternativa. Aqui, o processo pode demorar seis meses e ambas as partes têm de aceitar a resolução por esta via.

Recorrendo aos tribunais, existem mais custos de processo devido aos honorários de um advogado. Se o valor em dívida for inferior a 10 mil euros, o condomínio deve informar-se sobre se o faltoso tem património passível de ser penhorado, uma vez que pode recorrer ao Procedimento Extrajudicial Pré Executivo (PEPEX).

O PEPEX é uma plataforma online que averigua se o devedor tem bens para que se possa avançar com um processo judicial ou possível penhora. É uma pesquisa feita através das bases de dados das Finanças, Segurança Social, Registo Nacional de Pessoas Coletivas e Conservatórias e que só pode ser utilizada caso o devedor tenha dívidas inferiores a 10 mil euros.

Para aceder a esta plataforma deve recorrer às suas credenciais do Portal das Finanças ou certificado digital do cartão de cidadão. Caso seja advogado ou solicitador, pode aceder com o certificado digital da respetiva ordem profissional.