Spread mínimo no crédito habitação. Será que compensa sempre?

Numa altura em que as taxas de juro estão em níveis elevados, os bancos têm procurado oferecer condições mais vantajosas no crédito habitação, para continuarem a captar clientes. Nesse sentido, têm reduzido progressivamente o spread aplicado a este tipo de financiamento, compensando parcialmente o aumento das prestações provocado pela subida da Euribor.

Pexels

Bancos lançam campanhas atrativas de crédito habitação

Atualmente, o spread mínimo praticado na maioria das instituições financeiras já está abaixo de 1%, existindo até bancos com ofertas de 0,75%. Porém, estes valores não estão disponíveis para todos os clientes nem para todos os empréstimos, estando dependentes de condicionantes como o cumprimento de limites relacionados com o LTV (loan-to-value), taxa de esforço, prazo de financiamento e a contratação de produtos associados.

Afinal, o spread representa, na prática, a margem de lucro do banco em determinado empréstimo, podendo ser definido livremente pela instituição financeira, de acordo com o risco de crédito do cliente e as características do financiamento.

Este é um dos elementos que definem a chamada Taxa Anual Nominal (TAN), que indica o custo dos juros de determinado empréstimo. Num contrato com taxa variável, a TAN resulta da soma do spread com o indexante, enquanto num contrato com taxa fixa é a soma da taxa fixa contratada com o spread.

Assim, o spread varia de contrato para contrato, dependendo da estratégia comercial do banco. Por norma, para que tenha o spread mínimo, a instituição bancária exige que contrate outros produtos, como os seguros de vida e multirriscos ou um cartão de crédito.

Qual o impacto do spread num crédito habitação?

Ainda que o spread e a TAN tenham impacto no valor que paga pelo crédito habitação, existem outros fatores a ter em conta. Nem sempre o crédito com o spread mais baixo equivale ao crédito mais barato.

Por exemplo, pode conseguir contratar o crédito habitação com o spread mais baixo do mercado, mas, em contrapartida, ter de contratar os seguros de vida e multirriscos na seguradora associada ao banco, mais um cartão de crédito. Se o preço dos seguros for mais elevado do que o praticado por seguradoras concorrentes, e a isso ainda somar a anuidade do cartão de crédito, poderá não compensar a diferença.

Deve fazer contas e comparar propostas, olhando para outros indicadores. O mais importante é a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG) que representa todos os outros encargos a pagar pelo crédito. Isto é, a TAEG inclui custos com: juros, comissões, despesas de processo, seguro de vida e seguro multirriscos, comissão de manutenção da conta à ordem (que seja obrigatória para gerir o financiamento), e outros encargos associados.

Assim, na hora de fazer comparações entre propostas com o mesmo montante, prazo e modalidade de reembolso, além de analisar o spread e a TAN, olhe para a TAEG. A proposta com a TAEG mais baixa é a mais barata.