Se vendeu uma casa saiba que tem de a declarar às Finanças. E se a vendeu por um preço superior ao que pagou na altura em que a comprou, o mais provável é ter de pagar impostos sobre as chamadas mais-valias. Contudo, é importante ter noção de que vender hoje uma casa por um valor superior ao que comprámos nem sempre significa que tivemos lucro.

O que é uma mais-valia?

De uma forma simplista, a diferença entre o valor que pagámos e o valor pelo qual vendemos um imóvel, se for positiva, trata-se de uma mais-valia. Contudo, o cálculo das mais-valias é um pouco mais complexo do que esta conta de subtrair.

Nem sempre comprar uma casa por 100 mil euros e vendê-la por 150 mil euros representa um lucro de 50 mil euros. E porquê? Porque esta conta tem de ter de em consideração um indicador muito relevante: o coeficiente de desvalorização monetária que, na prática, calcula o valor que demos na compra do imóvel aos preços de hoje. E se comprou a casa há 20 anos, por exemplo, a atualização é significativa.

Uma forma simples de simular o potencial lucro na venda de uma casa é recorrer à Calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças.

Despesas e encargos atenuam valor do imposto

Além da questão do coeficiente de desvalorização monetária, é preciso ter em consideração que pode declarar algumas despesas e encargos que reduzem o valor da mais-valia.

Assim, é possível declarar os encargos registados com o certificado energético que teve de pedir para poder vender a casa; a comissão que pagou à agência imobiliária pela venda (se for o caso); os custos com obras de manutenção que realizou nos últimos 12 anos; o registo predial; o imposto de selo e o IMT; bem como custos com a escritura.

Desde que tenha os comprovativos destes gastos, poderá declará-los para o cálculo das mais-valias.

Como são taxadas as mais-valias?

Depois de saber qual o valor das mais-valias realizadas, já descontando os encargos e tendo em consideração o coeficiente de desvalorização monetária, tem de ter presente que metade do lucro conseguido será tributado. Ou seja, se as suas mais-valias forem de 40 mil euros, terá de pagar impostos sobre 20 mil euros.

E quanto vai pagar? Depende do seu enquadramento fiscal. Ou seja, não há uma taxa fixa para tributar as mais-valias imobiliárias, dependerá sempre dos seus rendimentos, excluindo este negócio.

Há forma de não pagar impostos?

Há, desde que estejamos a falar de uma habitação própria e permanente. Contudo, para não pagar qualquer valor, regra geral só se reinvestir a totalidade do dinheiro conseguido com a venda do imóvel. De realçar que para não pagar nada terá de mesmo de reinvestir a totalidade do dinheiro e não apenas parte. Mas, não pode reinvestir em qualquer coisa. Para tal, terá de respeitar algumas regras, que dependem da sua situação em particular.

Consulte o Guia de mais-valias imobiliárias de forma a perceber como se enquadra o seu caso e o que pode, ou não, fazer para reduzir o valor de impostos a pagar.