A relação entre oferta e procura

Qualquer negócio tem associada uma relação entre a oferta e a procura, algo que é lógico:

  • Se a procura aumenta ou se a oferta baixa, os preços tendem a subir;
  • Se a procura cai ou se a oferta aumenta os preços tendem a baixar;

Esta relação é uma relação dinâmica. Numa economia global e com produtos que possam ser facilmente transacionados, não costumam existir grandes problemas. No entanto, o negócio imobiliário tem algumas diferenças, sendo a principal o facto de que a oferta não consegue reagir de imediato.

Como funciona a oferta de imóveis?

A oferta de imóveis poderá aumentar tendo em consideração alguns fatores:

  • Nova construção, que como sabemos é demorada e tem os constrangimentos legais que conhecemos;
  • Entrada de imóveis que estavam fora do mercado (nomeadamente para arrendamento), algo que está dependente, em grande parte, da fiscalidades e da rapidez dos tribunais.

E como tem reagido a procura?

A procura de imóveis tem também alguns constrangimentos e determinantes. Podemos destacar, para Portugal:

  • Aumento da procura por estrangeiros, visto que as nossas principais cidades estão bastante mais baratas face a outras capitais europeias;
  • Aumento da procura por imóveis colocados no mercado de arrendamento local, nomeadamente no alojamento local e arrendamento para férias;
  • Aumento da procura por parte das famílias portuguesas com maior abertura da banca a conceder crédito habitação.

Como é determinado o valor dos imóveis?

Não nos iremos deter muito em todos os determinantes do valor dos imóveis mas antes em algo mais psicológico. As famílias tendem a considerar o preço dos imóveis não tendo por base o valor absoluto mas, antes, o valor das suas prestações bancárias. Logo, a queda das taxas de juro e a maior agressividade da banca (que resulta na queda de spreads) implica o aumento da disponibilidade financeira das famílias paras contratar crédito. O resultado? Podemos comprar casas mais caras.

Será que o preço dos imóveis vai cair?

A queda do preço dos imóveis poderá acontecer por efeito da queda da procura (aqui estamos dependentes da concessão de crédito, que está associada a eventuais incumprimentos) e por aumento da disponibilidade de casas no mercado.

Parece-nos que o fator-chave será mesmo a reação das famílias e da banca ao fim das moratórias de crédito. Parece-nos que:

  1. Com o nível atual de taxas de juro, o pagamento das prestações de crédito habitação não será tão problemático, apesar de poder aumentar o risco de crédito;
  2. A banca está muito atenta à procura de soluções para que os seus clientes possam pagar os seus créditos, o que implicará, pelo menos no curto prazo, uma solução temporária para problemas financeiros.
  3. Mesmo que se dê lugar ao aumento do incumprimento, a colocação de casas no mercado deverá demorar algum tempo e acreditamos que possa ser rapidamente absorvida por investidores na procura de rentabilidade.

E se os preços caírem?

É sempre possível que haja lugar para uma queda dos preços. Tenha em mente que os preços publicitados pelas imobiliárias não são o preço a que os imóveis são vendidos. Aliás, é conhecida a prática de subida de preço para dar espaço de negociação. Por outro lado, se está à espera da queda de preços para comprar a sua próxima habitação, se esta queda se der por efeito do aumento do incumprimento de crédito, será natural que aconteça numa altura em que a banca terá menos propensão a conceder crédito. Logo, o efeito positivo da queda do preço das casas é compensado pelo aumento do custo do crédito.

Conclusão

Não conseguimos adivinhar o futuro e não podemos ter uma resposta garantida. É certo que o preço das casas em Portugal está desalinhado com o nosso orçamento familiar, na medida em que o nosso nível de rendimentos é baixo. São muitas as variáveis a ter em conta e teremos de pensar qual o nosso objetivo: se compramos para habitação própria ou para investimento, porque os fatores de análise variam bastante. Caso queira debater mais estes temas, por que não deixar os seus comentários para uma análise mais personalizada?

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