Como é determinado o preço dos imóveis?

Numa economia de mercado como a nossa, o preço dos imóveis é determinado pela dinâmica da oferta e da procura, sendo o equilíbrio de ambos o que define o preço de mercado. Neste contexto, importa perceber o que impulsiona cada um:

Procura

A procura de imóveis para habitação é determinada por um conjunto de fatores, sendo de destacar o crescimento da população e a demografia, a atratividade do país para estrangeiro viverem ou para o turismo. Um fator menos falado é o custo do dinheiro, uma vez que as famílias compram “uma prestação”. Assim, quanto menor for a taxa de juro praticada pelos bancos no crédito habitação, maior será a procura.

Como percebemos, a dinâmica da procura é crescente. Temos mais turismo, somos um país cada vez mais internacional e as taxas de juro estão na trajetória descendente.

Oferta

As dinâmicas da oferta demoram mais a ajustarem-se. Quando falamos de oferta falamos da colocação de casas no mercado, seja por nova construção, reconstrução ou alteração de finalidade. Neste contexto, temos impactos de custos de construção, morosidade do licenciamento, risco da operação e risco político e custos de financiamento. Percebemos que as medidas de política do lado da oferta demoram mais tempo a mostrar resultados, porque construir demora tempo

A dinâmica da oferta aponta também para uma pressão de preço, na medida em que não se resolvem estruturalmente os problemas de licenciamento nem se resolvem os temas de risco, especialmente o político. As regras estão constantemente em mudança. Pela positiva, apenas, o custo de financiamento deverá cair, ao passo que os custos de construção não param de aumentar.

Conclusão

Percebemos que a procura deverá continuar a aumentar e que a oferta demorará a reagir, tendo grande dificuldade em ajustar-se aos valores da procura. Assim, existirá um défice de casas, que continuará a encarecer os imóveis. Sim, os preços não devem cair.

O que esperar da evolução das rendas em 2025?

As famílias precisam de um imóvel para habitar. Se não o podem comprar, terão de se voltar para o mercado de arrendamento. Mas o que esperar das rendas? Será que vão cair? Para responder a esta questão, temos de nos colocar nos “sapatos dos investidores”. Como é que é determinado o valor das rendas a praticar no mercado?

Relação Risco Retorno

Os investidores imobiliários tendem a relacionar o retorno que exigem por um investimento com o risco que vão correr. Assim, para conseguir baixar o retorno exigido é fundamental que existam políticas que reduzam o risco dos investidores, nomeadamente ao nível do cumprimento dos pagamentos (facilitar o despejo de não pagadores) e da fiscalidade (que altera com bastante regularidade).

Análise da Rentabilidade

O retorno que referimos anteriormente é determinado pela relação entre o valor das rendas e o valor do investimento. A fórmula é muito simples:

Renda = Valor do Investimento * Taxa Exigida

Imaginemos que um investidor comprou um imóvel por 120.000€ depois de todos os custos e que exige uma taxa de retorno anual de 5%. Assim, o valor da renda que exige será de 6.000€ por ano ou 500€ por mês e isto sem considerar eventuais custos de manutenção, condomínio, seguros e outros custos.

Facilmente percebemos que para termos uma redução do valor das rendas temos de fazer baixar o preço dos imóveis (valor do investimento) ou reduzir o risco da operação. Como se espera que os preços venham a subir e o risco venha a manter-se estável, facilmente percebemos que as rendas não deverão cair.

Qual a alternativa que temos?

Infelizmente, não existem muitas alternativas ao nosso dispor. Precisamos de casas para viver e, por isso, estamos limitados à oferta e aos valores de mercado. A boa notícia é que as taxas de juro do crédito habitação estão em baixa acentuada nos últimos meses. Depois de terem estado acima de 4%, já baixaram dos 3% e a tendência é para continuar a queda, isto se não tivermos surpresas ao nível da inflação.

Em termos práticos, se considerarmos um empréstimo de 150.000€ a 30 anos, teremos a seguinte prestação mensal:

  • 4% - Prestação 716€
  • 50% - Prestação de 593€

A queda das taxas de juro já representa uma redução de encargo de sensivelmente 120€ mensais. Se colocarmos a questão noutra perspetiva, quem antes comprava uma casa de 150.000€ por 716€ mensais poderá, agora, comprar uma casa de 182.000€, mantendo a prestação.

O fenómeno dos preços da habitação está a provocar muitos problemas, especialmente à população mais jovem ou àquela que não tem capitais para dar de entrada. Apesar das medidas de garantia pública ao crédito habitação, é necessário que os jovens consigam pagar as prestações, o que não é fácil. Dito isto, não se espere por uma queda de preços, porque tal não deverá acontecer tão cedo.