Porque é que os preços subiram?

Já muito se escreveu sobre os motivos que levaram à subida dos preços dos imóveis, sendo de destacar o turismo, o baixo nível de taxas de juro (condicionam os produtos de poupança e tornam os créditos mais baratos) e o maior otimismo relativamente à economia. Não vamos fazer futurologia sobre estes tópicos, mas é importante que tenhamos em mente que:

  1. O turismo já demonstrou no final do ano passado alguns sinais de abrandamento. Continuamos com bons níveis mas tem vindo a abrandar o crescimento;
  2. O crescimento da economia também está a mostrar sinais de abrandamento (se formos corretos na análise, nunca foi um crescimento muito forte… mas mesmo assim era crescimento).

Fruto dos dois pontos anteriores, as pessoas estão cada vez mais a perceber que talvez não estejamos assim tão bem quanto o que nos venderam, o que leva a alguma moderação do otimismo.

Crédito Habitação: um fator crítico

Uma característica do mercado imobiliário consiste no facto de o preço dos imóveis estar muito associado à disponibilidade de crédito habitação. Como a maioria das pessoas precisa de um banco para comprar a sua casa, é fácil perceber que a relação oferta e procura é condicionada pelo crédito, ao condicionar a procura. Será que os bancos vão continuar a estar tão abertos ao crédito como no passado?

Acreditamos que a guerra do crédito habitação ainda irá durar algum tempo, apesar de alguns esforços do Banco de Portugal em conter os casos mais gritantes de irresponsabilidade na concessão de crédito. Recordamos algumas medidas importantes:

  • Obrigatoriedade de o comprador dispor de capitais próprios para dar de entrada, nomeadamente de dispor de 10% a 15% do valor de compra. Este fator é importante pois obriga a um maior envolvimento do comprador que pode não ter esta disponibilidade financeira;
  • Estabelecimento de taxas de esforço máximas, de modo a aumentar a probabilidade de os compradores terem capacidade para pagar os seus créditos. Devemos ressalvar que o problema do crédito habitação não é o mais grave mas sim os diversos créditos pessoais e cartões de crédito, que levam depois à necessidade de consolidação de créditos.

E as taxas de juro deverão subir?

Outra pergunta difícil de responder. Parece evidente que não irão descer, uma vez que já estão a níveis negativos em vários prazos. Assim, o único caminho é a subida, sendo a dúvida na velocidade e tempos de subida. Acreditamos que com o abrandamento das principais economias, as taxas de juro se vão manter baixas por mais algum tempo, pelo que daqui não deveremos ter pressão nos preços.

O que fazer para aproveitar esta onda de crédito habitação?

Se tem um crédito habitação, talvez esteja a chegar o momento em que deve transferir o seu crédito para reduzir a taxa de juro e todos os outros custos associados (tenha em mente que o custo do seguro de vida habitação no seu banco acaba por ser muitas vezes o dobro do valor de mercado). Se tiver a necessidade de mudar de casa, pode optar também por produtos de troca de casa e colocar a casa antiga a arrendar, aproveitando o elevado valor das rendas. Finalmente, aproveitar as poupanças para começar a constituir as suas poupanças de emergência para se preparar para um abrandamento no futuro.