As regras bancárias têm sido alteradas e pode estar algo confuso sobre o valor máximo que pode pedir de crédito habitação.

Como funciona o simulador?

O simulador que fizemos diz-lhe qual o valor máximo que pode pedir emprestado aos bancos, tendo em conta duas variáveis fundamentais:

  • Relação entre o que pede emprestado e o valor do imóvel;
  • Taxa de esforço.

simulador crédito habitação
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Os bancos não emprestam a 100%

Neste tópico, é fundamental que tenha em mente que os bancos não podem emprestar 100% do valor do imóvel. E isto é assim por uma imposição legal, excluindo-se naturalmente a venda de imóveis propriedade do banco. Assim, o simulador considera a relação empréstimo/garantia de 90%, apesar de alguns bancos apenas concederem 80% ou 85%.

A taxa de esforço é fator crítico

As novas orientações do Banco de Portugal têm levado os bancos a serem ainda mais cautelosos na concessão de crédito habitação. Assim, um dos fatores críticos para a avaliação da sua capacidade financeira consiste em determinar a taxa de esforço. No entanto, esta taxa é diferente da típica relação entre o rendimento líquido e o valor da prestação, mas considera:

  • Encargos com outros créditos, que pesam naturalmente na sua capacidade financeira. Quanto maiores os encargos com outros créditos maior a dificuldade em suportar novos créditos. Uma estratégia aqui pode passar por aumentar ligeiramente a relação empréstimo/garantia mas usar parte dos capitais próprios para liquidar algum crédito de curto prazo e com isso baixar a taxa de esforço.
  • Encargos com os filhos, tendo o simulador considerado um encargo médio por número de filhos. Há bancos que consideram um custo maior com os primeiros dois filhos e menos nos restantes. Outros consideram um valor padrão.
  • Idade do titular mais velho, para determinar o prazo máximo do empréstimo e consequentemente a prestação. No cálculo da taxa de juro, os bancos consideram uma taxa padrão e aqui existe uma grande variabilidade.

O que concluir do simulador?

É fundamental que considere que este simulador é uma ajuda à sua decisão. É baseado na nossa experiência mas deve ser encarado com alguma cautela pois é necessário avaliar outros critérios para a concessão de crédito. Por exemplo, considerar a existência de contratos de efetividade ou não, a existência de património que possa ser usado como garantia adicional, a disponibilização de fiadores, os custos com seguros, entre outros critérios.