Determine o valor do seu imóvel

Com tantos especialistas no mercado é natural que existam muitos métodos para avaliar as diferentes opções. Infelizmente, muitos especialistas muitas vezes apontam como melhor solução aquela que lhes dá mais retorno. Neste artigo vamos deixar-lhe alguns passos e dicas para a sua análise. Depois pode decidir-se…

O primeiro passo na sua análise passa por determinar o valor do seu imóvel. O valor do imóvel pode ser determinado tendo em conta o rendimento que obtém ou considerando o valor de mercado. Na nossa análise preferimos usar para o imobiliário e no cenário atual o valor de mercado da casa isto fundamentalmente porque achamos que em algumas zonas do país os preços subiram demasiado rápido. Estes preços subiram também bastante com a queda das taxas de juro do crédito habitação (saiba qual o melhor banco para o seu crédito habitação)

Assim, deverá começar por saber quanto vale a sua casa. Qual o valor das casas semelhantes na sua rua, tendo em atenção que uma coisa é o que as pessoas pedem e outra o valor pelo qual os imóveis são vendidos.

Analise o arrendamento tradicional

Depois de identificado o valor do imóvel deverá tentar perceber qual o valor que conseguirá obter no arrendamento tradicional, bem como eventuais custos que pode ter, como sendo os seguros (veja aqui como poupar nos seguros dos seus imóveis), o condomínio e outras obras que possam surgir.

O valor que lhe interessa saber é o valor que fica na sua conta depois de pagos os impostos. Tenha em atenção que os impostos irão ser determinados quando entregar a sua declaração de IRS (veja aqui como saber quanto irá pagar de IRS), pelo que sugerimos que retire logo 28% do valor das rendas para imposto.

Analise o arrendamento de curta duração

O arrendamento de curta duração virou moda em Portugal. Tem feito muito bem pelo rendimento das famílias em Portugal bem como pela renovação das casas que são agora reconstruídas. No entanto, é importante que se considera:

Valor médio por noite – O valor varia conforme a época. Diríamos que por um T2 em Lisboa deverá contar com um preço médio ao longo do ano de €50-€60. É certo que há vezes que recebemos mais mas há alturas em que os valores caem significativamente;

Custos associados – Existem muitos custos como sendo os seguros, as limpezas, obras e outros impostos e taxas. Se optar por entregar a gestão a uma empresa especializada conte pagar entre 20% a 30% do valor da diária como um custo.

Taxa de ocupação – Muitas pessoas são iludidas com taxas de ocupação de 90% a 100%. Talvez seja possível ter mais ocupação mas aqui temos de ter um equilíbrio entre o valor cobrado e a ocupação. Se cobrar mais terá menos ocupação. Se quiser ter a casa sempre cheia terá de baixar o preço (ou ter muitas recomendações, o que implica que os custos deverão subir).

Impostos – A taxa de imposto não é genérica. Atualmente deverá considerar 35% do valor das rendas como rendimento que deverá englobar no seu rendimento anual.

Um caso hipotético para exemplificar

Imaginemos um T2 em Lisboa com as seguintes características:

  • Valor do imóvel - €200.000
  • Renda tradicional - €800
  • Custos com arrendamento tradicional - €50 por mês
  • Diário em Curta Duração - €60 por noite
  • Taxa de Ocupação – 75%
  • Custo de gestão – 30% do valor diário.

Retorno de Arrendamento tradicional

A taxa de retorno do arrendamento tradicional é facilmente calculada como sendo a renda líquida de custos a dividir pelo valor do imóvel. Assim, consideramos €750 / €200.000 o que equivale a uma taxa mensal de 0.375% ou 4.5% ao ano. Sobre este valor recai a taxa de imposto de 28% o que faz um rendimento líquido de 3.24%.

Retorno de Arrendamento de Curta Duração

As contas são também simples. Considerando um ano com 365 dias, teremos 274 dias de ocupação. Assim, temos um rendimento anual de €16.425. Se retirarmos os 30% de custo teríamos um rendimento de €11.500 que dividido pelo valor do imóvel seria de 5.75% ao ano ou perto de 5% de retorno líquido

Como comparar as alternativas

As alternativas de investimento são calculadas tendo em consideração as taxas de retorno depois de impostos bem como o nível de risco e de incerteza de cada operação. Neste caso hipotético, estamos a comparar uma taxa de 3.24% com uma taxa de 5%. Torna-se mais interessante o arrendamento de curta duração mas temos aqui mais incerteza. Temos mais risco, que certamente funciona para os dois lados (tanto para mais, como para menos).

A terceira alternativa passa por vender o imóvel. Aqui podemos perceber o que faremos ao valor recebido e as alternativas sem risco não são interessantes. As alternativas não são famosas mas também deixamos de ter problemas, custos e risco associado. Teremos mais liberdade, o que não significa que seja bom. Sugerimos que consulte a calculadora de depósitos a prazo para perceber o retorno que terá nos seus investimentos alternativos.

O que fazer?

Não vamos dizer o que fazer pois existem gostos para tudo. O que temos a referir é que o arrendamento de curta duração não é o “achado” que todas as pessoas achavam. Conhecemos aliás várias pessoas que compraram um imóvel e que o puseram à venda no momento em que perceberam que os níveis de retorno não foram aquilo que lhes prometeram. Os níveis de retorno atuais deverão ser pressionados exatamente porque elevadas taxas levam a que mais pessoas entrem no mercado, o que pressiona preços.