Os preços das casas têm vindo a subir nos últimos anos por todo o país. Este aumento tem alargado, em muitas regiões, a divergência entre o preço de aquisição e o valor da avaliação bancária, penalizando quem precisa de contrair um crédito habitação para comprar casa.
Afinal, não é fácil reunir uma poupança de milhares de euros que cubra a diferença entre o valor da avaliação e o preço de aquisição, além dos 10% ou 20% que a instituição de crédito não financia.
Por isso, se pretende vender ou comprar uma casa, de seguida, perceba como funciona a avaliação bancária, quais as suas implicações e as zonas mais afetadas pela discrepância entre o valor da avaliação e aquisição.
O que é e para que serve a avaliação bancária?
A avaliação bancária tem um objetivo muito simples: apurar o valor de mercado de um imóvel. Mas ao contrário do que pode pensar, esta não é feita pelos bancos e sim por uma entidade especializada em avaliações de imóveis. Para garantir que este tipo de avaliação ocorre de forma independente, é enviado um perito que tem de estar certificado pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários). Depois, este profissional independente analisa o estado do imóvel, tira medidas e fotografias e define um valor final de avaliação.
Na maioria dos casos, a necessidade de uma avaliação bancária está associada à contratação de um crédito habitação para comprar um imóvel, a uma transferência de crédito habitação para outra entidade ou quando é necessário entregar um imóvel ao banco para liquidar um empréstimo.
Caso precise de recorrer a uma avaliação bancária, é aconselhável perceber como se apura o valor de mercado de um imóvel.
Como é que a avaliação bancária pode condicionar a venda de um imóvel?
A maioria das pessoas precisa de obter um crédito habitação para comprar um imóvel. No entanto, como os bancos não financiam 100% do valor de aquisição da casa, a avaliação do imóvel pode afetar o montante que uma instituição de crédito vai financiar.
De acordo com as regras do Banco de Portugal, o limite máximo de financiamento é de 90% do valor do imóvel no caso de uma habitação própria permanente. Contudo, estamos a falar de valores máximos. Há bancos que financiam apenas 80%.
Contudo, para o apuramento deste rácio (o chamado LTV), o “valor do imóvel” considerado é o mais baixo entre o preço de aquisição e o valor da avaliação bancária.
Se uma casa está à venda por 190.000 euros, mas a avaliação for de 170.000 euros, o banco vai financiar, no máximo, 90% dos 170.000 euros, dado que é o valor mais baixo. Ou seja, estamos a falar de um potencial financiamento de 153.000 euros.
Neste caso, o comprador tinha de ter em capitais próprios 10% dos 170.000 euros mais 20.000 euros para completar o valor pedido pelo vendedor. Ou seja, teria de ter 37.000 euros disponíveis para avançar com esta compra, a juntar a outros encargos, como impostos, comissões e registos.
Assim, é essencial que faça bem as contas a quanto dinheiro precisa para comprar uma casa e, antes de avançar com um negócio, se proteja devidamente através do contrato promessa de compra e venda (CPCV).
É normal o preço da avaliação ser diferente do valor da aquisição?
De acordo com o estudo “A crise da habitação nas grandes cidades”, realizado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos com dados de 2022, existem várias regiões do país onde o valor médio das avaliações dos imóveis é muito inferior ao preço médio de aquisição. Nas grandes cidades como Lisboa e Porto é onde a diferença é mais notória.
Por exemplo, o preço da avaliação de um T4 em Lisboa rondava, no ano passado, os 3.646 euros por metro quadrado. Mas o preço de aquisição do metro quadrado em Lisboa de um T4 é de 4.022 euros. Ou seja, uma diferença de 376 euros por metro quadrado. Já no Porto, a diferença foi menor, sendo que o valor da avaliação por metro quadrado rondava os 2.583 euros e o de aquisição os 2.640 euros. No Algarve, zona Norte e Madeira o cenário também não é muito diferente.
As únicas zonas do país onde o valor da avaliação foi mais elevado do que o de aquisição foram os Açores, zona Centro e Alentejo.
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