Procura-se ganhar dinheiro com a valorização dos imóveis e com o arrendamento, seja a estrangeiros (muito na moda) seja arrendamento de longa duração. Neste artigo vamos falar-lhe um pouco sobre o investimento imobiliário, deixando algumas ideias e alertas que podem ser úteis.

Não há investimentos sem risco!

Nos dias que correm são cada vez menos os investimentos que podemos dizer serem sem risco. É um facto que os depósitos a prazo têm um fundo de garantia de depósitos e que são tidos como muito seguros, apesar de em teoria existir a possibilidade de perder dinheiro. Os certificados de aforro são também tidos como produtos sem risco, mas têm associado o risco do Estado Português. Como estes exemplos poderíamos referir outros, sendo que o imobiliário não é diferente.

Muitas pessoas pensam que comprar uma casa é algo praticamente sem risco, na medida em que estamos a comprar um bem palpável, que terá sempre valor e que poderemos utilizar para gerar um rendimento. No entanto, temos de avaliar com cautela as suas potencialidades e riscos para avaliar a rentabilidade do investimento.

Como avaliar o retorno do imobiliário?

O retorno de qualquer investimento não é mais do que o lucro gerado em função do investimento realizado, sendo que o imobiliário não é diferente. No entanto, existem muitos custos escondidos que importa considerar:

  • Custo da escritura
  • Impostos (desde o IMT, IMI sempre presente, taxa de esgotos, taxa de proteção civil em Lisboa, entre outros)
  • Seguros (vida, multirriscos, condomínio)
  • Manutenção e arranjos
  • Limpezas e outros (em caso de arrendamento de curta duração)

Tomando em consideração todos estes custos, as contas são simples. Bastará dividir o valor do seu “lucro” (rendas menos custos menos impostos) pelo valor do seu investimento inicial (sugerimos que considere o valor da aquisição acrescido do custo da escritura e do IM).

Será que o retorno é interessante?

A resposta a esta pergunta será “Depende”. Depende da magnitude da sua taxa de retorno, do risco associado e das alternativas de mercado. Adicionalmente, deveremos ter em conta a forma de financiar a aquisição: com capitais próprios ou com recurso ao crédito habitação?

Se o seu investimento foi feito com capitais próprios, deverá ter em consideração que o retorno a exigir deverá ser sempre superior a 4%-5% ao ano, depois de pagar os seus impostos. Se o investimento for com recurso a financiamento bancário, não se esqueça que terá de considerar nos seus cálculos eventuais benefícios fiscais e os juros suportados. Neste caso, a avaliação do seu retorno é mais simples: basta fazer a diferença entre o que recebe de rendas e o que paga ao banco e ao Estado (com uma margem de segurança para os seguros, as obras e outros custos de contexto).

Será que vale a pena pedir um crédito habitação?

A compra para arrendamento com crédito habitação costuma ter associado um nível de spread mais elevado, apesar de existirem bancos onde é possível ter spreads abaixo de 2% para este investimento. Imagine financiar-se a 2%... qual será a taxa de retorno sobre o seu capital? É realmente muito interessante! Por exemplo:

Compra de imóvel de €100.000, com 80% financiamento (implica que o seu capital próprio é de €20.000).

Escritura e custos adicionais (10% do valor inicial) - €10.000

Custos e afins - €1.500 por ano;

Renda - €500 por mês, o que implica um valor anual de €6.000 (€4.740 depois de impostos).

Retorno do investimento:

1 – Se realizado com capitais próprios – 2.9%

2 – Se realizado com financiamento bancário – 10.8%

Como ter o crédito habitação mais barato?

Se o seu objetivo for o de ter um retorno mais interessante para o seu investimento imobiliário, poderá fazer sentido recorrer ao financiamento bancário ou crédito para compra de uma habitação. Nesse caso, poderá utilizar o simulador de Crédito Habitação do Dr. Finanças para perceber qual o melhor financiamento para o seu caso. Poderá ainda pedir a nossa opinião que teremos todo o gosto em ajudá-lo!